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【そんなにイオンって悪いの?(郊外立地規制を考える)】
カテゴリ: 行政(自治体/地域/開発)

今日は弊社の大先輩で店舗再開発の専門でいらっしゃるYさんと、
再開発の各種法律の専門家プランナーであるM先生との対談が
あった。


さて、もうすぐ、街づくり3法が変わる。
~街づくり三法~ 

・中心市街地活性化法 
・改正都市計画法 
・大規模小売店舗

立地法。こういわれてもピンとこないだろうが、これほど注目
されている法改正はなかなかない。店舗経営、商業地図が大き
く変わるからだ。

もう政府与党の動きは珍しく俊敏であり7月には施行されてい
くようである。閣議に示された法案は現在インターネットにで
ている。さて、特に、この法改正で大きな注目を浴びているの
は、床面積1万平方メートルを超えるスーパーやショッピング
センターなどの出店について、原則自由から原則禁止へと大転
換することだ。


では、そんなにイオンが悪いの?ということである。


ドーナツ化現象はすでに20年前から指摘されているが、今回、
初めて、大胆な法律改正をしようと世間の注目を集めている。
Mさんの言葉を借りよう。


「明治以来、中心市街地が空洞化してきたんですが、その理由は
ね、大型店であると今回言明したんです。大規模小売店舗が郊外
に立地したことが原因だと言い切っているんです。それに付随し
て役場や病院や警察が移転してきたんですが。しかし、それは今
まで怖くて誰も言わなかった。それをイイキッタことで非常に整
理しやすくなった。いままではそれが証明しきれなかったんです。
霞ヶ関も国会もね。しかし、裏づけが取れた。明らかに中心市街
地の荒廃が郊外立地だと出たんです。そう、宮崎にテポドンが落
ちた。イオンがきて、駅前の百貨店などなどボロボロになった。
他の地域もそう。もうデータを取ると、明らかにそうだと分かる。
大型立地とともに中心市街地がガタガタに衰退する。」


さて、そこでだ。
   そんなに悪いことなの?
   そんなにイオン(ジャスコ)って悪いの?
                
ということになる。

・街中のゴーストタウン化は見ていられない

・維持管理費と固定資産税払ったら何もなくなる中心市街地の店舗

・郊外立地は地域の人で維持できればいいが、たいてい維持管理は、
 反対した地元の人たちがずっとやり続けなければならない

・失敗しても、責任放棄になる

・ここもだめ、ここもだめ、と地権者が反対し、外へ外へと
 開発されていった

・財政破綻した自治体も多くなり、郊外再開発はほぼ不可能

・人口減少時代に、維持管理は困難になる

・空き店舗は中心市街地にも、郊外にも空き店舗があるが
 郊外にある空き店舗は永遠に朽ち果てたままになる

・中心市街地は何らかの形で用途変更、業種変更して再利用がしやすい

・30万人口の地方都市は新陳代謝が不可能で入り手がいなくなる

・一度壊された土地(自然)は元に戻らない


などなどあるわけだ。


実は、今回の法律は遅きに失している。だがこの法改正がなければ、
我々の未来はなく、まっとうな仕事(商業)が出来なくなるとMさんは
延べている。

再開発では公共の福祉(みんなのしあわせ)よりも個人の権利が優
先されているのが現状なのである。欧州の事例では、強制執行があ
るが、日本では商業の再開発では、法的な根拠はあっても実行され
ていない。


そこで大事な点を忘れてはならない。郊外を規制しても、中心市街
地が再開発されやすくなければ、意味がないわけである。そこで、
今日は、一番の大いなる「なるほど」に出会えたのである。


「だけど、町づくりってね、商業なんですよ。
結局は、商いの場なんですよ。集客力が大事なんです。」

「集客力あるところが何処にあるか、それが町の何処にできるかで
ヒトの流れが決まるんですよ。」

「その動機が商業の場合は強い。ディズニーランド2000万人年間来
ますが、新宿の伊勢丹には5000万人が来るわけです。」

「ようするに、町づくりとか、中心市街地活性化とかを
やるにおいて重要なのは爆発的な集客力をどうだすか。」

「しかしね、町づくりとか中心市街地活性化とかをね、ビジネス素
人が結構やってて。一部のおたくバカリになるからね、持続可能じゃ
なくなるんですよ。」

「だって、ひどいのは、利益が集まらなくてもいいというのです
からね。空き店舗をどうするかって問題の根本は商業の強化なの
にそこに目を向けない。」

「町づくりやるヒトがね、商業が町づくりのパーツのひとつとし
てくらいしか考えていない」

「もちろん中心市街地は商業だけではない。でもね、違うんです
よ、やっぱり、商業なんですよ」

「なるほど、利益なき理念で突っ走っているんですね、街中
の町づくりは」


「そう、そう。日本のまちづくりは理念だけが立派だってね
欧州から言われているんです。」


「もしかしたら、商業的要素や利益の獲得に目を向けない大学の
先生ってのが、中心市街地を悪くしているかもしれませんね」

「それもあるね」

「あとね、郊外立地の場合はね、小さな店舗がなかなか新規参
入できないんだよね」

「いまベンチャーがITばかりですが、実際に、商業ベースで
ベンチャーが出てこない理由も郊外大規模店舗の起因するとこ
ろも多いんですよね。」

「資金1000万で、こんな店やろう!っていって新しい店舗
飲食店が出てこないんです。中心市街地ならやりやすい。」

「1000万かけて商売しようってヤロウが男上げようっていう
場所がなくなっているんですよ。失敗したってたたみやすい
状況があるのがITですから、だからドンドンベンチャーも
でるが、商業ベースがそうではない」

「ようするに、大型立地だと一つの強いところだけが幸せ
になって、個人個人で幸せになれる状況ではないんですね」

「そうそう」

・・・・・

地域活性化 (いなか、ちほうとし、さんそん)

という大いなる課題ももっとスパっと見えることだろう。




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編集 / 2008.06.02 / コメント: 0 / トラックバック: - / PageTop↑
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Author:古川大輔
地域ブランド創造を切り口に、地域再生、森林再生に携わる古川大輔が現場感あふれる日々をブログにアップ。コンサルタント視点のコラムもあり、地域経営、会社経営、人生経営のヒントにもご覧ください。 ~地域・地方にこそ美しい日本の宝あり~

⇒【連絡先】
株式会社 古川ちいきの総合研究所 
E-mail:furukawa@chiikino.jp

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